浦东，内卷严重_详细解读_最新资讯_热点事件_36氪

编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：楚门，36氪经授权发布。

浦东楼市，内卷严重。

内卷是一个互联网新词，解释起来不难。

比如大家都去电影院看电影，为了看的更清楚，有人先站起来看了，被他挡住的人也不得不站起来，最后大家都站起来看电影。

所有人都忘了，如果不站起来，照样都能看得清电影。

所以内卷顾名思义就是，盘子就这么大，大家都向内卷曲获取生存空间，忘了越往里，竞争越白热化，生存空间就越小。

那为什么会有人说，浦东楼市内卷严重？

1

大家都知道，楼市里新房属于增量，二手房属于存量，其实这两个量都有很好的参考意义。

先来看增量部分，今年浦东新房的竞争真的激烈，供应节奏是什么样的？

摊开新房项目分布图，浦东的供应套数真的让人一言难尽。

我们以最新的数据为例，12月份浦东新房项目认筹数有多少呢？——4个。

浦东作为上海最大的行政区，称得上行政区域面积1个顶9区，新房开盘项目却只占比四分之一。

上海年鉴数据各大行政区面积：黄浦区20平方千米，徐汇区55平方千米，长宁区38平方千米 ，静安区37平方千米，普陀区55平方千米，虹口区23平方千米，杨浦区61平方千米，闵行区372平方千米，宝山区300平方千米；浦东新区1210平方千米。

这4个浦东的项目贵吗？

如果以环线逻辑看，肯定贵到天际，但偏偏浦东不跟你讲环线逻辑，而且认筹率极高。

中环内尚峰名邸47平1室小户均价12.7万+，3房户型均价10.5万，认筹率1273%，204套房认筹总数2590+。

中外环金桥世纪均价7万+，认筹率445%，368套房认筹总数1640+。

中环边中建朗阅府均价7.2万+，认筹率518%，66套房认筹总数330+。

外环外浦发檀府6万，认筹率301%，159套房认筹总数480+。

整个12月份，如果浦东不算公寓、少量库存复式，不算远郊惠南、临港，新房供应只有1265套。

12月份，整个上海新房供应套数多少？9413套。

浦东这么大的行政区，新房供应占比只有13.43%。即使加上惠南临港，也不超过20%。

12月份浦东的平均认筹率是多少？634%。

其他区呢？平均认筹率194%。

所以无论是看供应套数、平均认筹率、认筹总数，浦东楼市都符合两个特点：

量少人多。竞争白热化。

这就是浦东楼市的“内卷”之处，供应套数不超过20%，认筹率却是其他区域的3倍还多。

而且供应区域也存在失衡，12月的新房供应全都集中在浦东的西北方。

为什么之前浦东南的仁恒锦绣世纪，一边被人吐槽着又贵又靠垃圾焚烧场，一边又可以317%的认筹率日光。

没有新房供应啊，浦东南的地缘客想换新房住，只有这一个选择。

不只是12月份浦东的供应少，即使你往前翻，也会发现浦东的供应依旧少之又少。尤其是改善类住宅。

未来浦东的供应有可能会加码吗？

我们测算了2021年存量、待入市的项目，加上今年上海的新宅地出让数，明年上海预计入市的项目，有「192+94」将近290个项目。

而浦东明年入市的新房项目，预计会是29个，占比全市十分之一。

更扎心的是，团队在浦东金色中环的规划中，发现了浦东中环未来是几乎没有宅地供应的，清一色的都是科创园。

浦东金色中环沿线的新房，以后会是卖一套少一套的状态。

再换一个逻辑看，浦东的供应量是比浦西少是正常的。

上海想要压制70城房价指数的涨幅，必须要控制住新房预售证的价格，因为浦东更贵，很容易拉高70城指数。

所以浦东的供应节奏之所以如此，不光光是因为浦东的供地偏产业。而是没有道理的就要放浦西多一点，浦东的少一点，以此来对冲全市指数的平衡。

2

再来看存量的二手房部分。

同样是一个地段的二手房，浦东二手房同样到人民广场的距离，就比浦西要贵。

拿我们都熟悉的浦东中环举例。

现在南向的张江贵的离谱， 张江汤臣豪园14万，万科翡翠公园也要12万，而且是很难抢的状态。

包括东南角前滩，也是一次又一次的创新高，前段时间小户型成交价是17万，现在挂牌已经快冲到20万。

东北角的森兰同样也很贵，2房次新也都是1000多万的标的。

所以同样是中环，浦西的房价没有一个有浦东能打的，内环的古北都不行。

浦东买房人难，这句话并不是嘲讽，而是真正的感同身受。

我前面的浦东同事，从今年10月份开始看学区房，跳涨不说，还没有好标的，碧云、联洋、金桥、张江、塘桥、源深、花木等这些板块的二手都看过了，纯挂户口小户型不甘心，大户型自住的又贵到天际。

最后看二手涨的厉害，无奈又开始转战新房摇号，结果从浦东到浦西，一路陪跑。

所以才会有了最开始的那句感叹：浦东买房，真心有点内卷。

3

为什么浦东的房子会那么贵？

我问了很多人，得到的最佳解读是浦东的房产更市场化。

东整个的发展路子更像是计划经济，不像浦西是从内到外一圈一圈往外拓的逻辑。

而浦东是跳跃式的发展，是由陆家嘴、张江、金桥、外高桥四大集团组团式开发的状态。

这种组团式发展能够保证每一个区域都有爆款，而不是锁定环线和地域逻辑。

包括现在的第五大集团临港，也很有可能是下一个爆款。

这也是为什么我们说，浦东几乎不看环线，而是要看集团式开发的规划重心。

另一方面，也正是由于浦东人口众多和组团式发展的缘故，生活在浦东的资源竞争化也是比较高的。

在浦东，优质的教育资源、商业配套资源，都是真实存在竞争的。

户籍对口、鸡血程度更高，所以浦东人民对学区房的渴求度也比浦西要高。

想要离产业园上班的地方、商业综合体近一点，也要接受由此带来的溢价，这个溢价也要比浦西高。

所以我们团队内部也会说，同样是买一套好的学区房或者好地段的自住房。浦东的涨幅可能就要比浦西高，因为资源稀缺买家又多。

但付出的代价，也同样比浦西高。

4

但最后，我想说上海人都应该感谢浦东。

即使在资源集聚化且竞争如此激烈的地方，浦东的“打工人”依旧创造了奇迹。

从地理视角看，新上海人的第一站一般不太会是浦东，因为高铁站在西面，高速大动脉也在西面，所以整个西北西南腹地才会是新上海人的首选。

但浦东偏偏以改革和产业发展扳回了一局，所以新上海人才很乐意工作在浦东、留在浦东。

老上海人从来不是接受不了浦东，也不是对浦东有深不可跨的偏见，而是社会关系多数都在浦西，从小的耳濡目染让他们更坚定留在浦西。

有一天我开着车，和家里人讨论，我说似乎很多浦西本土人对浦东有误解，认为浦东是乡下的地方，是不太被待见的。

家里人冒出了一句金句：最好他们有误解，我们新上海人才有机会。

老上海是以地域观点来看的，这是静态逻辑。但浦东从来都是计划经济，这是动态逻辑。

2000年以后的浦东发展，打脸了很多有偏见和歧视的人，从经济增长到人口涌入，浦东在过去二十年拉了上海一把。

没有浦东的跨越发展，也不会奠定上海现在超大型城市的地位。

不光是上海要感谢浦东，对于全国来说是浦东的发展和建议依旧有领袖意义的，几乎所有的城市新区都在说“比学赶超浦东奇迹”。

所以才会有了这句：

如今的浦东可能有点“内卷”，但它可能更有活力，更有希望。

因为浦西是上海的浦西，浦东是世界的浦东。