第七次人口普查数据出炉！楼市的“韭菜”还够用吗？

　　第七次人口普查数据终于公布了！

　　国家统计局局长宁吉喆在会上通报：全国人口共141178万人，与2010年的133972万人相比，增加了7206万人，增长5.38%。

　　把人口普查关联到楼市，有哪些数据值得我们关注呢？主要有以下几个重点。

　　一、人口增长率下降！

　　虽然这一次统计局公布的人口增速并没有像网上预期的那样惨淡，但人口增长的速度越来越慢已是不争的事实。

　　第七次人口普查增长率（以下简称“七普”）为0.53%，比2000年到2010年的年增长率0.57%下降0.04个百分点。

　　并且从1982年三普最高2.09%之后，人口增速就在不断连续下滑。由此一来，有的人会担心，楼市“韭菜”还够用吗？人口增长率0.53%，这是一个值得警惕的数据，但也是一个可以放心的数据，只要人口数量还在增长，14亿人的人口红利就还在。

　　另外我们还需要注意的一个数据是，生育率明显在降低。

　　从生育孩次看，2014-2017年，出生人口中“二孩”占比明显上升，由于生育政策调整的因素，全国多出生“二孩”数量达1000多万人。2020年我国出生人口为1200万人，这个规模仍然不算小，不过相比2016年、2017年的1800万和1700万人口数来讲，降幅已经比较明显了。

　　2020年我国育龄妇女总和生育率为1.3，已经处于较低水平（全球倒数前十的经济体：韩国0.9、香港1.1、新加坡1.1、西班牙1.2、日本是1.4左右）。这主要受到育龄妇女数量持续减少，“二孩”效应逐步减弱的影响。

　　全面放开生育，应该不远了。不管有没有效果，全面放开生育还是会对房地产有明显影响。哪怕只有少数人愿意生三孩或四孩，对房地产市场而言，已是非常大的数字——中国人口基数太大，比例虽小，绝对值仍然很大，放进房地产这个小池子，影响就会变得剧烈。

　　二、城县人口和城区人口

　　全国人口中，居住在城镇的人口为901991162人，占63.89%。而在2020年我国户籍人口城镇化率为45.4%；居住在乡村的人口为509787562人，占36.11%。

　　与2010年第六次全国人口普查相比，城镇人口增加236415856人，乡村人口减少164361984人，城镇人口比重上升14.21个百分点。

　　这也说明，我国城市化进程还是非常快的，但城市化率只有63.89%，和发达国家80%的城市化率相比，我们还有非常大的潜力。

　　根据所谓的国际规律，城市化率达到70%以后，房地产的黄金期就过去了。但中国有一个最大的不同：城乡二元的户口制度，居住在城镇不意味着落户在城镇，即常住人口城镇化率不等于户籍人口城镇化——公安部数据显示，截至 2020 年底，户籍人口城镇化仅仅只有 45.4%，距离国际上所谓的 70% 标准线还有很长很长的路要走。

　　房地产的黄金期还很长很长。

　　在城市化率不断推进中，我们一要警惕农村空置的问题，“空城”鹤岗不会是个例，接下来全国多数县城会面临人口骤减的问题。二来，要提前占坑大城市，大部分人还在往城市走，城市的住房需求仍然旺盛。

　　人口分布中，东部地区人口所占比重上升2.15个百分点，中部地区人口所占比重下降0.79个百分点，西部地区人口所占比重上升0.22个百分点，东北地区人口所占比重下降1.20个百分点。

　　人口在往东部和中部集聚，而东北地区人口下滑明显，再次说明东北吸引力不足，而楼市缺乏人口支撑力。

　　三、流动人口

　　人口的流动趋势就像是一张经济的晴雨表，这一部分值得重点关注，因为跟我们买房想要获得的预期收益也会息息相关。

　　七普数据显示，东部地区人口占39.93％，中部地区占25.83％，西部地区占27.12％，东北地区占6.98％。

　　与2010年相比，东部地区人口所占比重上升2.15个百分点，中部地区下降0.79个百分点，西部地区上升0.22个百分点，东北地区下降1.20个百分点。

　　先看东部地区，因为经济最发达，就业机会最多，人口流入也是最多的。

　　首先是广东增量最高，10年间大增2170万人，成人口迁徙的最大赢家，目前广东人口已达1.26亿，是全国第一人口大省。

　　除了广东外，浙江、江苏，十年分别新增1014万、608万，山东增加573万，福建也增加了464万人。北京和上海作为直辖市，人口增量也不错，分别有228万、185万。

　　中部和东北地区，受东部地区人口吸虹影响，人口减少最为明显。

　　山西、内蒙古都在减少，湖南、湖北、江西作为劳动力人口输出大省，十年间人口增加都只有几十万。

　　东三省是最严重的，十年人口减少了1097万。黑龙江减的最多，占645万，按照省里公布的常住人口统计，2020年比2019年减少了565.5万，很恐怖的数据。

　　而西部地区以前是人口外流大省，但最近十年随着西部的崛起，人口有回流的迹象，广西、四川、重庆、贵州、新疆，十年间人口都增长了三四百万。陕西也增加了两百多万，西安最近两年是拼了命的抢人。

　　未来，人口聚集的效应还会越来越集中，人口往经济发达的城市流入是不可逆转的趋势。站在楼市角度，买房一定是要关注人口流入的城市，跟着人口大势去做投资，一定要去人口扎堆的地方去买房。

　　大城市“抢人大战”升级

　　随着人口红利进一步消失，大城市之间也发生了“内卷”，具体表现就是我们常说的“抢人大战”。

　　这几年我们常看到西安抢人、武汉抢人、杭州抢人……刚开始大家都还端着，要求本科以上，再不济专科，最后有的城市底裤都不要了，直接0门槛落户！

　　说到底，大家都是在未雨绸缪。毕竟人口增速逐渐放缓后，人口总量就这么多了，抢到人城市才有消费，有发展潜力，同时也利好房地产行业的发展。

　　乱买房是不行的，一定要跟着人口买，尤其是年轻人口流入的地区去买。

　　从数据来看，广东高居榜首，常住人口增长了2171万人，而且年轻人口占比非常高，可以持续关注。浙江人口增长第二，过去10年增长了1014万人。江苏位居第三，常住人口增长了609万人。山东、河南、福建、广西、新疆人口增量也都超过了400万人。

　　这些省份的核心城市可以考虑，而人口减少最多的黑龙江、吉林和辽宁三省建议放弃。

　　总体来说，我们的楼市仍然还有一段繁荣期，但关键一定是选对赛道，选好城市，坐等城市发展的红利！

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