城市向下生长！南京地下空间总面积已达6855万㎡，新街口规划有望年底出炉

前不久，江苏省政府办公厅印发《关于加强城市地下空间开发利用的指导意见》（以下简称《指导意见》），立足江苏发展实际，围绕提升国土空间综合利用效率和水平，推动地上地下空间复合利用。南京的地下城建设如何？现代快报记者近日进行了探访，新街口三大新地标正在建设，地下城将继续 " 变大 "，同时与周边地块互联互通；江北新区 7 层地下空间年底前局部主体结构将完成 …… 城市不光越来越高，还正向下生长。据悉，截至 2020 年 6 月底，南京地下空间总面积已达 6855 万平方米，新街口地下空间规划有望年底出炉。

△新街口地下空间

【探访】

新街口地下城向西、向北延伸

南京人最爱逛的地下城非新街口莫属，地铁 1 号线和 2 号线在地下交汇，共有 24 个出入口，四通八达。

地下城将新街口各大商场串联起来，从德基逛到新百、中央商场、大洋百货，向西到东方福来德、友谊广场、金鹰国际购物中心、金轮新天地，非常方便。

2018 年，南京人防部门曾对新街口地下空间进行了数据调查，面积约 60 万平方米。近几年，新街口地下空间继续悄然长大。2018 年，长江路地下通道开通，意味着新街口地下商圈向北延伸。目前艾尚天地下主要做停车库，但长江路通道内已预留和艾尚地下相连的出入口，条件成熟后完全可以打通。

△新街口地下向西延伸，地下通道和金鹰地下联通

原先地下往金鹰购物中心的通道并不通，只能坐电梯到地面再进入金鹰。如今，新街口金鹰地下通道已开通，让新街口地下空间向西延伸。根据规划，金鹰 A、B 座地下也将连通，地下空间继续向西。

△新街口长江路地下通道

南站地区可开发空间近 300 万平方米，部分区域还在招商

被誉为亚洲第一大火车站的南京南站，地铁 1 号线、3 号线、S1 机场线、S3 宁和城际都从地下过。据悉，南京南站地区地下可开发的空间有近 300 万平方米，其中中央轴线就有 1 公里长。庞大的地下城把地铁、商业配套、停车场全都囊括。

△南站西区商业街准备升级改造

现代快报记者探访发现，目前南京南站地面部分的商业还比较多，不过地下空间还有部分商业区域空置。原先南站西区有一条美食商业街，紧挨着地铁换乘区域，目前已关闭，围起了围挡，据悉要进行升级改造。

△ 南京南站南广场地下在招商

南广场下还有一处下沉式广场，内有一圈店铺，不过目前大多数区域空置，还在招商中。

江北地下空间 7 层，年底前局部主体结构完成

江北新区中心区地下空间是南京人最期待的地下城，位于新区中央商务区，地下空间一期工程于 2017 年 9 月开工建设，预计于 2023 年底完工。根据规划，地下空间分为 7 层，最深处达到 48 米，相当于一栋 15-18 层的大楼建在地底。这里致力于打造全国规模最大的单体地下空间，总建筑面积约 148 万平方米。

△江北新区中心区地下在施工

其中地下一层为人行商业大平层，沿定山大街方向的商业主轴由城市公共绿地，地下公园，下沉广场串联的生态绿轴，营造舒适的购物体验。

第二层为交通大平层，引入智慧环保的三级车行系统，并在大环路里划分出三个小环路，规划为三车道道路，环路中间全部设置为停车区域。

第三层是市政综合管廊；第四、五层则为私人保险库；第六、七层则是地铁通行层，未来地铁 4 号线、13 号线、11 号线、15 号线 4 条地铁线将在地下空间部分交汇。

△江北新区中心区地下空间规划图

据了解，目前地下空间正在同时开展八个区段的施工，年底，地下空间局部主体结构完成出正负零，地面上的新金融中心一期工程随即将正式启动。

【规划】

南京主城打造八大地下城

现代快报记者从南京市规划和自然资源局了解到，2018 年，《南京市地下空间开发利用总体规划（2015-2030 年）》公布，主城区打造八大地下城，包括新街口—鼓楼中心地区、南京南站红花机场中心地区、河西中心地区、江北中心地区、夫子庙地下空间、湖南路地区、下关滨江地区、仙林副城中心等。

相关人员表示，不少地下空间主要结合地铁的开发建设进行，比如规划中的夫子庙地下空间，结合地铁 5 号线建设，将三山街站、夫子庙站和建康路沿线地下商业进行串联。

南京市人防部门数据显示，截至 2020 年 6 月底，南京地下空间总面积已达 6855 万平方米。

新街口地下空间规划有望年底出炉

新街口地下空间也将进一步提升，南京市人防办和规划资源局编制的《新街口地区地下空间控制性详细规划》有望年内出炉。

市人防办相关人员介绍，该规划鼓励 " 大家抱团 "，地下地上空中互联互通，尤其是一些新地块之间的互联互通。比如新街口苏宁广场项目，未来和周边的新百商场、莱迪广场地下，同时还能与地铁 2 号线地下通道联通。

位于新街口东铁管巷的 " 金陵中环 " 综合体项目也在建设中，建筑主体为约 9 万平方米的艺术商业综合体，该项目地下力争能与周边一些商业体联通，比如金鹰等。

此外，今年德基三期规划设计方案也出炉，拟建商业、办公、酒店式公寓，最高不超 260 米，并且与德基一期、二期实现地上、地下、空中的联通，西侧新建约 1800 平方米下沉式广场。目前，德基三期地块已经进行了围挡，部分区域开挖。

不过相关人员表示，除了新建地块，新街口老地块要想互联互通难度比较大，比如长江路、华侨路、中山路这个路口，主要是受地铁和管线的影响，还要做技术论证。有些地方不具备联通条件，有些区域存在产权人是否同意。

此外，在规划方案里，也提出要提升新街口地下空间品质，舒适度和安全度，一些堵塞的 " 毛细血管 " 要规范起来，消防安全、照明都要提升。

【探索】

鼓励地下空间用地招拍挂出让，南京早有 " 尝试 "

现代快报记者注意到，此次省政府办公厅印发的《指导意见》中提到，完善城市地下空间建设用地使用权有偿使用制度。比如规划用途为经营性的地下空间建设用地，以及其他同一用地有两个及以上意向使用者的，依法采取招标、拍卖、挂牌公开竞价方式出让使用权。这意味着，地下空间建设用地可以像地表土地一样，走招拍挂的流程出让。

其实，这一点，南京早就走在了全省乃至全国前面。

2006 年 8 月，南京对两幅地下空间土地使用权挂牌转让，分别是湖南路地下商业街和金陵中学东侧地下。其中，前者作为商业用地，实际出让面积 40693.2 平方米，成交金额 7700 万元；后者作为社会停车场用地，成交金额 170 万元。这是南京首次拍卖地下空间土地使用权，当时在全国属首次。

不过，后来两幅地块命运却截然不同。金陵中学东侧地下建成了南京首个民营资本投资建设的停车场，湖南路地下商业街的拍卖曾轰动一时，但随后因各种原因拖了多年，至今工程仍停滞不前。

【观点】

专家建议江苏对地下空间开发利用立法

南京理工大学经济管理学院副教授徐生钰致力于从经济学角度研究城市地下空间资源开发利用，参与研究过不少地下空间开发利用的项目。他认为，在城市发展 " 寸土寸金 " 的背景下，地下空间应该加大利用。

" 地下空间目前的利用形态除了人防工程，主要是地下停车场、地铁、隧道、商业等，还有综合管廊在未来也会大规模发展。" 徐生钰说，以往老百姓吐槽的马路 " 开拉链 " 现象，地下综合管廊就可以很好地解决。

从目前来看，地下空间开发综合成本还是比较高。但徐生钰认为这不是问题，技术、成本等问题假以时日都可以解决。" 在城市房屋建筑等都建好的情况下，开挖地下难度很大，在还没有大规模城市建设时，比如新区开发，必须抓住地下空间开发良机。" 他说，要认识到地下空间的重要性，认识到地下空间是稀缺资源，开发利用时具有前瞻性。

据他调研，在江苏省内目前南京、苏州、南通等多个城市都出台了相关规章制度等，比如南京 2018 年《南京市城市地下空间开发利用管理办法》等。" 现在这个《意见》，属于规范性文件，还未上升到立法的高度。建议江苏从省级层面对地下空间立法，从法律角度来规范地下空间的开发利用，这样很多工作做起来才有法可依。"