河南人口第一大市，半年涨幅26%，还原真实的南阳房产市场！

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“K2要来咱们这儿了！”

不知谁在地市群里嚷嚷了一句，群里就此炸开了锅，七嘴八舌的开始商量对策。

2016年郑州房企对于K2彪悍的作风印象太深刻了，这种紧张感也不自觉地传导到地市，尤其是当地拿城改用地的房企更是暗自捏冷汗，希望这个“瘟神”赶紧走。

而K2，没有再嚷嚷着参加这座城市的土拍，却虚晃一枪杀到距离此地200公里外的另一座城市参加土拍，这座城市就是南阳。

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南阳地王的诞生

2018年6月15日南阳土拍爆出“双料”地王。

当天下午九家房企鏖战三个多小时，激战三百余回合，最终南阳市泰亨房地产开发有限公司（常绿集团）以总价3.42亿元、4.2亿元分别拿下G2018-17、G2018-18，单价超600万一亩，楼面价超4100元一方，溢价率超360%，成为南阳当之无愧的单价、楼面价“双料”地王。

▼地王基本信息

根据知情人士透露，参加本次土拍的房企包括建业、碧桂园、中梁、金科、昌建、K2、雅居乐等九家房企，根据测算该项目综合售价在10000元/㎡左右，按照高低配计算高层售价8500元/㎡左右，洋房售价11500元/㎡左右，销售价格基本达到南阳房地产市场峰值。

▼机智如南阳建业

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南阳的三个关键词

K2为啥千里迢迢跑到南阳参加土拍？让人百思不得其解。

黑格尔说：凡是存在的都是合理的，凡是合理的都是存在的。笔者接下来从三个维度聊一聊南阳房地产市场。

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人口

任泽平说：房价长期看人口，中期看土地，短期看金融，其实很少有人知道南阳是河南人口第一大市，截止2016年末南阳总人口为1188万人，占河南省总人口的10.6%。

▼2012-2016南阳人口以及城镇化率

南阳人口比重在河南省位居第一，2016年年末总人口为1188万，常住人口1006万；南阳市区人口163万，其周边唐河县、镇平县、方城县常住人口都在80万以上，根据南阳“十三五”发展目标到2020年力争中心城区人口达到200万人。

总结一句话：南阳是人口基数大、群众基础好。

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棚改

先来了解一下南阳房价的二个阶段：

2012-2014年：房价慢车道。

这一阶段南阳房地产市场有两个特点：

1、房地产发展过剩。主要原因是高速扩张的城建，其中最主要的推动力是2012年南阳举办农运会，不到4年的时间共拆除各类建筑550万㎡，其中2011年中心城区面积从70公里增加到100平方公里，中心城市基础投资超过30亿元。

2、严重依赖民间金融。2014年6月，央视《焦点访谈》曝光南阳建筑市场“瘦身钢筋”后，南阳市政府对全市的房地产进行整顿，许多依靠高息融资的地产项目不得不停建，也让严重依赖民间金融生存的地产业资金突然绷紧、断裂，至今南阳还有许多手续不全的烂尾楼。

这一阶段南阳房地产市场，房价虽有涨幅，但属于慢车道，2014年南阳房价4000元/㎡左右。

2015-2017年：房价快车道。

2018-2020年是棚改攻坚年：

2017年5月，国务院常务会议提出了“三年棚改攻坚计划”，按照计划2018年到2020年，我国将再改造各类棚户区1500万套，其中2018年为580万套。

南阳房价进入快车道期间正好处于棚改加速期，房价从2014年的四千块一直窜到2017年的七千块，三年时间涨幅为75%，年复合增长率约14%，其中2016年和2017年南阳房价涨幅尤为凶猛。

根据官方网站显示，2018年南阳全年开工建设棚户改造59个一共35171套，中心城区棚户改造21个项目一共21111套（卧龙区10个、宛城区8个、高新区2个、城乡一体化示范区1个），其中中心城区的棚改超50%为货币化安置，并且要求2018年6月底开工率达到90%。

在这一波棚改货币化浪潮当中南阳房价的高涨幅并不是个例，不少城市在棚改货币化推动下房价成功实现翻一番，甚至有些国家级贫困县也无可幸免。

但是呢，棚改货币化出现了变数！

6月25日财联社报道，国开行总行回收了棚改项目的合同审批权限，此前在分支行可以签订的，现在必须总行审批，但并未暂停所有棚改项目，目前仍在进行中的项目依然继续执行。此外，过去曾经货币安置为主的方式，今年以来多以实物安置为主。

圈重点：

1、国开行收回棚改审批权，现在必须总行审批，那么地方再想放水就难了。

2、过去是以货币化安置为主，今年以实物安置为主。

笔者在这段话看出了两个字“收缩”，一旦棚改货币化政策收紧，一首凉凉送给三四线城市房价。

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房价

棚改货币化是去库存的利器，随着货币化安置的逐渐增多，它的威力也逐步映射到了房价上。

▼2017年6月-2018年5月南阳房价（数据来源：吉屋网）

如上图所示从2017年10月南阳房价开始快速攀升，半年时间涨幅高达两千块，让人丝毫没有喘气的机会。

另外根据南阳市房管局数据显示，中心城区房价也从2017年12月的5800元/㎡涨到2018年5月的7300元/㎡，涨幅高达26%。

▼2018年5月南阳各区域均价

南阳城市发展是向东，重点板块为鸟巢板块和新区板块：

鸟巢板块生态资源丰富有李宁体育馆、鸟巢体育馆等；

新区板块依托白河生态资源，机场及规划高铁资源，未来价值明显。

认真的看看南阳房价，白河向东一溜烟的都是八千多，这真的是南阳的房价吗？

是的，确实是。

▼2018年5月南阳重点楼盘房价

看完上面之后，重新温习一下任泽平这句话“房价长期看人口，中期看土地，短期看金融”是不是又有另一番体会呢？

现在明白K2为啥千里迢迢从北京跑到南阳参加土拍了吗？

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超一线房企的“快、狠、准”

1980年蛇口工业园区管委会主任袁庚喊出口号 “时间就是金钱，效率就是生命”，这一句话影响了整整一代中国人，碧桂园和恒大更是把这句话演绎到极致，可谓是“十步杀一人，千里不留行”。

2015年底恒大进驻南阳，2017年恒大南阳两盘狂销28亿元，销冠南阳；

2016年初碧桂园进驻南阳，2017年7月碧桂园首个项目开盘，1.5小时狂销6.2亿……

而诸多南阳本土房企大部分卖的还没有恒大一个零头多。

是什么成就了超一线房企这么红的业绩？

“快”——

笔者以碧桂园为例：

碧桂园杨主席指示 “高周转是我们战无不胜的法宝”“高周转是抵抗任何风险的有效手段”。

碧桂园每天都在上演房地产的极限速度，碧桂园项目平均摘牌到动工为1.65个月，也就是50天；摘牌到开盘5.2个月，也就是156天。于此对应的是碧桂园速度，3个月开盘，4个月资金回正，5个月资金再利用，一笔资金一年可以使用2.4次。

碧桂园2016年1月中旬与南阳本土企业签订合作协议，当年7月底开盘，并且积累客户1827组，三次加推，狂销6.2亿元，南阳碧桂园只用了6个月，如果放在正常房企上至少得10个月。

当然了恒大也是当仁不让，快的是一塌糊涂。天下武功唯快不破，房企是唯更快不破。

“准”——

准是产品定位精准，笔者以恒大为例：

恒大旗下有不同产品线，一条产品线对应一种客群，比如说悦龙台系对应是高端客户群体……

恒大来到某一区域，先调研该区域的客户群体层次，然后把相应的产品系直接复制过来，唯一需要改动的是户型面积、精装修标准等，所以恒大同一产品系全国基本长的都一样，河南是这样，你跑山东看也是这样，总有一种“似曾相识燕归来”的感觉。

“狠”——

超一线房企对于当地房价拉升狠，尤其是碧桂园，网上段子讲碧桂园到的三四线城市基本房价成功实现翻一番，事实也是如此碧桂园去的大部分三四线城市房价都被拉升的很快。

“品牌溢价+精装修溢价+地王效应+高低配+大面积”这一套组合拳是深水炸弹，一击下来，房价马上翻一番。

其中品牌溢价和精装修溢价是常量，其他是变量，通俗来讲如果它是一线品牌又是精装修，根据区域不同，会比周边贵1000-2000元/㎡不等，如果拿地又是地王，面粉贵过面包，房价还有上升的空间，光这一套组合拳下来一平方米得贵两三千。

碧桂园为了迅速抓住棚改货币化红利，拿地王是大概率事件，南阳、许昌、商丘、平顶山等地都有碧桂园的地王，河南是这样，其他省也是这样，所以成功带领房价实现弯道超车。

▼碧桂园南阳首府房价走势

▼南阳恒大帝景房价走势

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后记

聊完南阳房地产市场你也许有这样那样的问题，笔者一一给你解答。

1、南阳以后的房价还会继续涨吗？

答：2018-2020年是棚改攻坚年，数据显示从2018-2020年棚改货币化安置逐渐减少，在这期间依旧是看涨南阳房价，大概率是慢涨，小概率是快涨，比如说又爆出一宗地王，如果政策棚改货币化政策发生变化，下行的风险非常大。

2、如何看待三四线城市的这一波涨势？

答案：最主要推动力是棚改货币化，但是大多数三四线城市面临人口流出、老龄化、无产业支撑等问题，房价不具有可持续性，目前房价下行最大的风险就是政策风险。

3 、南阳的人均收入和房价不成比例，房价正常吗？

答：首先这一波房价涨幅是由棚改货币化带动，其次一个城市的房价是由城市20%-30%高收入群体决定，再通俗点解释决定一个城市的房价是富人而不是穷人。

4 、首次置业，南阳能上车吗？如果想在南阳投资，哪里比较合适？

答：如果你是首次置业，尽管上车；如果你在南阳有多套房产，卖掉几套去郑州、西安、武汉买都可以；如果你想在南阳投资，不建议。

5、市场风险这么大，为啥房企拼命在南阳拿地，甚至还要去县城？

答：现在三四线城市的房企都在加速去化项目，从而规避掉未来两年的风险，然而这个风险已经提前到来了。现在去地市高价拿地的房企只有一个策略快进快出，挣完一笔钱就跑，未来房企的重点还是一二线城市。

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