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河南人口第一大市,半年涨幅26%,还原真实的南阳房产市场!

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发布时间:2021-11-26

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“K2要来咱们这儿了!”

不知谁在地市群里嚷嚷了一句,群里就此炸开了锅,七嘴八舌的开始商量对策。

2016年郑州房企对于K2彪悍的作风印象太深刻了,这种紧张感也不自觉地传导到地市,尤其是当地拿城改用地的房企更是暗自捏冷汗,希望这个“瘟神”赶紧走。

而K2,没有再嚷嚷着参加这座城市的土拍,却虚晃一枪杀到距离此地200公里外的另一座城市参加土拍,这座城市就是南阳。

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南阳地王的诞生

2018年6月15日南阳土拍爆出“双料”地王。

当天下午九家房企鏖战三个多小时,激战三百余回合,最终南阳市泰亨房地产开发有限公司(常绿集团)以总价3.42亿元、4.2亿元分别拿下G2018-17、G2018-18,单价超600万一亩,楼面价超4100元一方,溢价率超360%,成为南阳当之无愧的单价、楼面价“双料”地王。

▼地王基本信息

根据知情人士透露,参加本次土拍的房企包括建业、碧桂园、中梁、金科、昌建、K2、雅居乐等九家房企,根据测算该项目综合售价在10000元/㎡左右,按照高低配计算高层售价8500元/㎡左右,洋房售价11500元/㎡左右,销售价格基本达到南阳房地产市场峰值。

▼机智如南阳建业

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南阳的三个关键词

K2为啥千里迢迢跑到南阳参加土拍?让人百思不得其解。

黑格尔说:凡是存在的都是合理的,凡是合理的都是存在的。笔者接下来从三个维度聊一聊南阳房地产市场。

1

人口

任泽平说:房价长期看人口,中期看土地,短期看金融,其实很少有人知道南阳是河南人口第一大市,截止2016年末南阳总人口为1188万人,占河南省总人口的10.6%。

▼2012-2016南阳人口以及城镇化率

南阳人口比重在河南省位居第一,2016年年末总人口为1188万,常住人口1006万;南阳市区人口163万,其周边唐河县、镇平县、方城县常住人口都在80万以上,根据南阳“十三五”发展目标到2020年力争中心城区人口达到200万人。

总结一句话:南阳是人口基数大、群众基础好。

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棚改

先来了解一下南阳房价的二个阶段:

2012-2014年:房价慢车道。

这一阶段南阳房地产市场有两个特点:

1、房地产发展过剩。主要原因是高速扩张的城建,其中最主要的推动力是2012年南阳举办农运会,不到4年的时间共拆除各类建筑550万㎡,其中2011年中心城区面积从70公里增加到100平方公里,中心城市基础投资超过30亿元。

2、严重依赖民间金融。2014年6月,央视《焦点访谈》曝光南阳建筑市场“瘦身钢筋”后,南阳市政府对全市的房地产进行整顿,许多依靠高息融资的地产项目不得不停建,也让严重依赖民间金融生存的地产业资金突然绷紧、断裂,至今南阳还有许多手续不全的烂尾楼。

这一阶段南阳房地产市场,房价虽有涨幅,但属于慢车道,2014年南阳房价4000元/㎡左右。

2015-2017年:房价快车道。

2018-2020年是棚改攻坚年:

2017年5月,国务院常务会议提出了“三年棚改攻坚计划”,按照计划2018年到2020年,我国将再改造各类棚户区1500万套,其中2018年为580万套。

南阳房价进入快车道期间正好处于棚改加速期房价从2014年的四千块一直窜到2017年的七千块,三年时间涨幅为75%,年复合增长率约14%,其中2016年和2017年南阳房价涨幅尤为凶猛。

根据官方网站显示,2018年南阳全年开工建设棚户改造59个一共35171套,中心城区棚户改造21个项目一共21111套(卧龙区10个、宛城区8个、高新区2个、城乡一体化示范区1个),其中中心城区的棚改超50%为货币化安置,并且要求2018年6月底开工率达到90%。

在这一波棚改货币化浪潮当中南阳房价的高涨幅并不是个例,不少城市在棚改货币化推动下房价成功实现翻一番,甚至有些国家级贫困县也无可幸免。

但是呢,棚改货币化出现了变数!

6月25日财联社报道,国开行总行回收了棚改项目的合同审批权限,此前在分支行可以签订的,现在必须总行审批,但并未暂停所有棚改项目,目前仍在进行中的项目依然继续执行。此外,过去曾经货币安置为主的方式,今年以来多以实物安置为主。

圈重点:

1、国开行收回棚改审批权,现在必须总行审批,那么地方再想放水就难了。

2、过去是以货币化安置为主,今年以实物安置为主。

笔者在这段话看出了两个字“收缩”,一旦棚改货币化政策收紧,一首凉凉送给三四线城市房价。

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房价

棚改货币化是去库存的利器,随着货币化安置的逐渐增多,它的威力也逐步映射到了房价上。

▼2017年6月-2018年5月南阳房价(数据来源:吉屋网)

如上图所示从2017年10月南阳房价开始快速攀升,半年时间涨幅高达两千块,让人丝毫没有喘气的机会。

另外根据南阳市房管局数据显示,中心城区房价也从2017年12月的5800元/㎡涨到2018年5月的7300元/㎡,涨幅高达26%。

▼2018年5月南阳各区域均价

南阳城市发展是向东,重点板块为鸟巢板块和新区板块:

鸟巢板块生态资源丰富有李宁体育馆、鸟巢体育馆等;

新区板块依托白河生态资源,机场及规划高铁资源,未来价值明显。

认真的看看南阳房价,白河向东一溜烟的都是八千多,这真的是南阳的房价吗?

是的,确实是。

▼2018年5月南阳重点楼盘房价

看完上面之后,重新温习一下任泽平这句话“房价长期看人口,中期看土地,短期看金融”是不是又有另一番体会呢?

现在明白K2为啥千里迢迢从北京跑到南阳参加土拍了吗?

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超一线房企的“快、狠、准”

1980年蛇口工业园区管委会主任袁庚喊出口号 “时间就是金钱,效率就是生命”,这一句话影响了整整一代中国人,碧桂园和恒大更是把这句话演绎到极致,可谓是“十步杀一人,千里不留行”。

2015年底恒大进驻南阳,2017年恒大南阳两盘狂销28亿元,销冠南阳;

2016年初碧桂园进驻南阳,2017年7月碧桂园首个项目开盘,1.5小时狂销6.2亿……

而诸多南阳本土房企大部分卖的还没有恒大一个零头多。

是什么成就了超一线房企这么红的业绩?

“快”——

笔者以碧桂园为例:

碧桂园杨主席指示 “高周转是我们战无不胜的法宝”“高周转是抵抗任何风险的有效手段”。

碧桂园每天都在上演房地产的极限速度,碧桂园项目平均摘牌到动工为1.65个月,也就是50天;摘牌到开盘5.2个月,也就是156天。于此对应的是碧桂园速度,3个月开盘,4个月资金回正,5个月资金再利用,一笔资金一年可以使用2.4次。

碧桂园2016年1月中旬与南阳本土企业签订合作协议,当年7月底开盘,并且积累客户1827组,三次加推,狂销6.2亿元,南阳碧桂园只用了6个月,如果放在正常房企上至少得10个月。

当然了恒大也是当仁不让,快的是一塌糊涂。天下武功唯快不破,房企是唯更快不破。

“准”——

准是产品定位精准,笔者以恒大为例:

恒大旗下有不同产品线,一条产品线对应一种客群,比如说悦龙台系对应是高端客户群体……

恒大来到某一区域,先调研该区域的客户群体层次,然后把相应的产品系直接复制过来,唯一需要改动的是户型面积、精装修标准等,所以恒大同一产品系全国基本长的都一样,河南是这样,你跑山东看也是这样,总有一种“似曾相识燕归来”的感觉。

“狠”——

超一线房企对于当地房价拉升狠,尤其是碧桂园,网上段子讲碧桂园到的三四线城市基本房价成功实现翻一番,事实也是如此碧桂园去的大部分三四线城市房价都被拉升的很快。

“品牌溢价+精装修溢价+地王效应+高低配+大面积”这一套组合拳是深水炸弹,一击下来,房价马上翻一番。

其中品牌溢价和精装修溢价是常量,其他是变量,通俗来讲如果它是一线品牌又是精装修,根据区域不同,会比周边贵1000-2000元/㎡不等,如果拿地又是地王,面粉贵过面包,房价还有上升的空间,光这一套组合拳下来一平方米得贵两三千。

碧桂园为了迅速抓住棚改货币化红利,拿地王是大概率事件,南阳、许昌、商丘、平顶山等地都有碧桂园的地王,河南是这样,其他省也是这样,所以成功带领房价实现弯道超车。

▼碧桂园南阳首府房价走势

▼南阳恒大帝景房价走势

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后记

聊完南阳房地产市场你也许有这样那样的问题,笔者一一给你解答。

1、南阳以后的房价还会继续涨吗?

答:2018-2020年是棚改攻坚年,数据显示从2018-2020年棚改货币化安置逐渐减少,在这期间依旧是看涨南阳房价,大概率是慢涨,小概率是快涨,比如说又爆出一宗地王,如果政策棚改货币化政策发生变化,下行的风险非常大。

2、如何看待三四线城市的这一波涨势?

答案:最主要推动力是棚改货币化,但是大多数三四线城市面临人口流出、老龄化、无产业支撑等问题,房价不具有可持续性,目前房价下行最大的风险就是政策风险。

3 、南阳的人均收入和房价不成比例,房价正常吗?

答:首先这一波房价涨幅是由棚改货币化带动,其次一个城市的房价是由城市20%-30%高收入群体决定,再通俗点解释决定一个城市的房价是富人而不是穷人。

4 、首次置业,南阳能上车吗?如果想在南阳投资,哪里比较合适?

答:如果你是首次置业,尽管上车;如果你在南阳有多套房产,卖掉几套去郑州、西安、武汉买都可以;如果你想在南阳投资,不建议。

5、市场风险这么大,为啥房企拼命在南阳拿地,甚至还要去县城?

答:现在三四线城市的房企都在加速去化项目,从而规避掉未来两年的风险,然而这个风险已经提前到来了。现在去地市高价拿地的房企只有一个策略快进快出,挣完一笔钱就跑,未来房企的重点还是一二线城市。

2018米宅看地市

近期预告:洛阳、南阳、商丘

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