网爆张杰谢娜夫妇为躲中介费“跳单” 律师详解：认定“跳单”的关键在哪？

  2月7日，一房产经纪人H爆出明星张杰、谢娜夫妇在购买上海一处6000万豪宅时，为躲中介费而“跳单”，该消息快速在网上发酵。

  网文中，H表示，张杰、谢娜曾于2019年6月21日和22日两次在其带领下看房，而后以不喜欢该房为由不再购买。但之后H发现，张杰夫妇其实是私下联系房东并购买了该房源，以此避开超百万的中介费。目前，经纪人H已准备起诉房东以及买家谢娜、张杰夫妇。

  2月8日，张杰夫妇就此发布律师函否认H所述，并称其涉嫌造谣诽谤，“H先生”的偷拍行为严重侵犯了张杰与谢娜的肖像权与隐私权。

  那么，什么叫“跳单”？如何认定？被“跳单”方是否受法律保护？经纪人H胜诉的概率大不大？对此，红星新闻记者采访了太琨律创始合伙人、中国政策科学研究会特邀研究员朱界平律师，以及四川英济律师事务所高级合伙人、副主任陈逢逢律师。

  红星新闻：什么叫“跳单”？

  朱界平：在房地产经纪行业中，“跳单”又称“跳中介”，是指购房人或卖房人已经与房产中介（公司）签署了看房确认书、委托购房或卖房协议，房产中介公司已经按照协议履行了提供独家房源信息并带领看房、促使房屋买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，房屋买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向房产中介交付中介费的义务，跳过房产中介而私自签订房屋买卖合同的行为。

  红星新闻：就目前中介H公布的情况来看，能否认定张杰夫妇“跳单”？

  朱界平：能否认定张杰夫妇“跳单”，需要从4个方面判断：一是中介机构的委托权限，是一般代理还是独家代理；二是中介机构是否提供了房源信息或成交机会，并且积极履行居间义务；三是委托人是否利用了该信息与出卖方私下成交或另行委托他人居间成交；四是委托人是否存在逃避支付（不付或少付）佣金的主观恶意。如以上4点都具备，即可认定为“跳单”。

  陈逢逢：现实中，衡量买方或卖方是否构成“跳单”行为即违约行为的关键，是看买方是否利用了某个中介公司提供的房源信息、机会等条件。一般情况下，卖方是将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售，如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”行为或违约行为。

  红星新闻：如果该房源同时在两家中介上架，张杰夫妇对比两家后，选择其中价格更低的一家成交，是否构成“跳单”？

  朱界平：如果该房源同时在两家中介上架，则不属于独家代售的房源。在经过对比后选择其中一家，不构成“跳单”。

  （注：据中介H介绍，最终网签这套二手房的中介公司，和该套房子的卖家，是同一家公司的子公司。）

  红星新闻：如果该房源同时在两家中介上架，张杰夫妇对比两家后，选择其中价格更低的一家成交，未促成交易的那家中介公司能要求支付报酬吗？

  朱界平：不能要求支付报酬，但可以按照约定请求支付必要费用。根据《民法典》第九百六十四条：中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

  红星新闻：在爆料中，中介表示要起诉张杰夫妇以及房东。就目前中介提供的信息来看，法院能否支持其请求？

  陈逢逢：就目前中介H提供的信息来看，还无法判断法院能否支持H的请求。若要提高胜诉概率，中介需提供卖方签订的预售确认书或出卖协议、买方签订的带看房协议、中介带买方看房登记记录和带看房行为等证据，形成证据链条，以证明中介履行了提供独家资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，而买方也需提供证据证明其是通过其他方式获知的正当途径获得同一房源信息。若中介证据充分，胜诉概率则较高。

  红星新闻：在法律上，是否有相关法律法规来保护被“跳单”方？

  朱界平：法律对于中介方的保护有明确的规定，根据《民法典》第九百六十五条：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

  红星新闻：若被认定为“跳单”，将承担何种责任？

  陈逢逢：法律上，“跳单”行为属于不诚信行为和违约行为，应承担违约责任。根据《民法典》第九百六十三条规定：中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。

  因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。《民法典》第九百六十三条规定了中介人的报酬请求权，即中介人如果有证据证明促成合同成立的，可以向人民法院主张居间报酬。

  红星新闻记者 章玲

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  花6000万买豪宅，却为避中介费跳单？张杰谢娜回应了

  2月7日，一则关于明星张杰、谢娜夫妇购买上海思南公馆房子却跳单的文章在网上发酵。

  化名H的中介爆料张杰、谢娜曾于2019年6月21日和22日两次在其带领下看房，之后H发现二人私下联系房东购买了该房源，以此避开大额中介费，该中介还称事后受到了对方律师威胁。

  对此，2月8日，张杰谢娜方发布律师声明，否认“跳单”“威胁”，并称“H先生”的偷拍行为严重侵犯了张杰与谢娜的肖像权、隐私权和名誉权。

  张杰谢娜被曝通过中介买房却跳单

  近日，一位化名为H的房产经纪人在网络上发布一篇文章，爆料张杰与谢娜买房跳单。

  文中提到，在2019年6月21日和22日，张杰夫妇在其引导下到现场两次看房，只是后期两人以不喜欢该房源的理由拒绝购买，而中介人员随后发现，张杰与谢娜实际上跳过了他购买了这套房子。

  该中介人员还在文中晒出张杰谢娜的看房照片予以佐证，此外这位经纪人还将这套房源的详细地址予以曝光，其位于上海繁华地域思南公馆，面积为341.77平方米，售价高达6200万元。根据记录显示，这套房源早于2019年12月14日正式网签，成交价格为5920万元。

  据了解，出现跳单原因普遍为避开高额中介费用，以思南公馆东苑7号101室5920万元的网签价格来看，中介费用不菲，以上海市场常见的2%佣金比例计算，该套房源中介费超过118万元。

  在相关登记信息中标识着，这套房源的权利人是重庆眉开眼笑文化传媒公司。天眼查App显示，该公司为谢娜关联公司，成立于2019年10月，法定代表人为罗正英，谢娜持股99%并担任监事，为疑似实际控制人。

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  另据天眼查信息显示，目前谢娜名下共关联13家公司，其中8家为存续状态，包括谢娜（上海）影视文化工作室、北京欢型无限商贸有限公司等，均由谢娜直接持股或任职高管。张杰名下也关联有11家公司，其中6家为存续状态，包括浙江东阳行运星影视文化有限公司、上海张杰传媒工作室等，张杰均为股东。

  该化名为H的中介表示，张杰夫妇在看过2次房后，以“不喜欢”为由拒绝买房，事实却跳过中介，直接私下和房东签约。自己不仅被跳单，还遭对方律师威胁，“威胁说我如果泄漏他们的信息，是刑事犯罪，要把我送进去。”为此，该中介人员不得不选择出国念书，如今他将要以法律手段合理维权，或对张杰谢娜予以起诉。

  张杰谢娜方发律师声明否认跳单

  8日下午，张杰谢娜方律师发表声明回应称：H先生捏造事实，提及的“跳单”、“威胁”等虚假信息已涉嫌造谣诽谤，同时其偷拍并发布个人隐私等行为侵犯当事人合法权益；网传文章《谢娜、张杰跳单，威胁的中介感染了新冠》严重背离客观事实。

  律师已受委托提请进入司法程序流程，并对该事件、涉事人及相关社交账号和平台保留其他法律追究的权利。

  律师：是否构成“跳单”需认定

  北京市京师律师事务所合伙人雷国亚表示，民法典第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。这就意味着如果买家接受了中介的服务后跳单，需要照常向中介支付相应的中介费的。但这里的“直接订立合同”，指的是双方直接交易，而没有通过任何一家中介。现实中，卖房人通常都会把自己的房子委托给多家中介挂牌出售，如果买家通过另一家中介费更低，服务更好的中介来促成交易，则不构成“跳单”。

  雷国亚表示，买家在购房的过程中，在没有签订相关协议的情况下，即使中介带看了相关的房屋，但买家仍有机会通过其他正当渠道获得同一房源信息，并有权利选择报价更低、服务更好的中介来达成交易，不构成“跳单”违约。

  雷国亚表示，发生“跳单”后，即使“跳单”行为被法院认定，中介按《看房确认书》的标准主张购房人赔偿全额中介费，也很难被全额支持。跳单一般是发生在签约前，中介如果据此主张全额的中介服务费，是很难得到法律支持的。